Vous payez plusieurs milliers d’euros d’impôts chaque année. Vous voulez investir dans l’immobilier. Mais entre Pinel, Denormandie et Malraux, vous ne savez pas lequel choisir.

Ce guide répond à cette question de façon directe. Vous trouverez ici les conditions réelles, les montants d’économie fiscale vérifiés, et un comparatif clair pour choisir le bon dispositif selon votre situation.

 

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Ce que vous devez savoir avant tout

Le Pinel est fermé aux nouveaux investisseurs depuis le 1er janvier 2025. Les contrats signés avant cette date continuent de produire leurs effets jusqu’au terme de l’engagement choisi. Aucun nouveau bien ne peut y être souscrit aujourd’hui.

Deux leviers restent accessibles en 2026 : la loi Denormandie et la loi Malraux. Ils s’adressent à des profils très différents. Choisir le mauvais peut vous faire perdre plusieurs milliers d’euros d’avantage fiscal par an.

Ces dispositifs s’inscrivent dans une logique plus large : développer votre patrimoine sur le long terme, tout en allégeant votre pression fiscale chaque année. La défiscalisation n’est pas une fin en soi. C’est un levier parmi d’autres dans une stratégie patrimoniale cohérente.

 

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La loi Pinel : ce qu’elle était, pourquoi elle a disparu

Le principe

Le Pinel permettait d’investir dans un logement neuf et de réduire son impôt sur le revenu. La réduction variait selon la durée de location choisie (6, 9 ou 12 ans).

En 2024, sa dernière année active, les taux appliqués étaient les suivants :

• 6 ans d’engagement : 9 % du prix d’acquisition
• 9 ans : 12 %
• 12 ans : 14 %

Le plafond d’investissement était fixé à 300 000 € par foyer fiscal, dans la limite de 5 500 €/m². La réduction maximale atteignait 42 000 € sur 12 ans.

Ces taux avaient déjà été abaissés par rapport aux années précédentes (12 %, 18 % et 21 % jusqu’en 2022). Le dispositif Pinel Plus maintenait les anciens taux pour les biens respectant des critères de performance énergétique renforcés.

 

Pourquoi il a disparu

La Cour des comptes et l’Inspection générale des finances avaient critiqué son coût élevé pour les finances publiques et ses effets limités sur la construction réelle. Le dispositif s’est éteint sans successeur dans le neuf.

 

Ce qu’il faut retenir

Si vous avez investi avant le 31 décembre 2024, vous continuez à bénéficier de votre réduction jusqu’au terme de votre engagement. Pour tout nouveau projet, regardez du côté du Denormandie ou du Malraux.

 

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La loi Denormandie : le successeur du Pinel dans l’ancien

Le principe

Vous achetez un logement ancien dans une ville éligible. Vous financez des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Vous louez ensuite ce bien à loyer encadré. En échange, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Le dispositif a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances 2026.

 

Les conditions à remplir

Le bien doit se trouver dans une commune labellisée “Action Cœur de Ville” ou signataire d’une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT). On compte aujourd’hui plus de 1 800 communes éligibles, dont les villes labellisées “Petites Villes de Demain”.

Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (achat + travaux + frais d’acquisition). Ils doivent obligatoirement inclure un volet d’amélioration de la performance énergétique. Le bien doit atteindre au minimum la classe E après travaux.

La location doit être nue (non meublée), à titre de résidence principale du locataire. Des plafonds de loyers et de ressources des locataires s’appliquent selon la zone géographique. La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant la fin des travaux.

 

Les taux de réduction (source : article 199 novovicies du Code général des impôts)

Durée d’engagement	Réduction d’impôt
6 ans	12 % du coût total
9 ans	18 %
12 ans	21 %

La réduction est calculée sur le prix de revient total (foncier + travaux + frais d’acquisition), retenu dans la double limite de 300 000 € par an et 5 500 €/m². La réduction maximale possible est de 63 000 € (21 % de 300 000 €), répartie sur 12 ans.

Exemple illustratif : pour un investissement total de 200 000 € (achat + travaux) avec un engagement de 12 ans, la réduction d’impôt atteint 42 000 €, soit 3 500 € par an.

Point critique : la réduction Denormandie entre dans le plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an (article 200-0 A du Code général des impôts). Si vous avez déjà d’autres avantages fiscaux (emploi à domicile, garde d’enfants, dons…), le gain réel peut être inférieur aux calculs théoriques. L’excédent non imputé est reportable sur les 3 années suivantes.

 

Pour qui ?

Le Denormandie convient à un investisseur avec un impôt annuel compris entre 3 000 et 10 000 €. Il permet d’investir dans des villes où les prix au mètre carré sont abordables. Contrairement au Pinel dans le neuf, les travaux créent de la valeur réelle sur un bien dont le prix d’achat est négociable.

 

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La loi Malraux : pour les patrimoines plus importants

Le principe

La loi Malraux finance la restauration complète d’immeubles anciens situés dans des zones protégées : les sites patrimoniaux remarquables (SPR). Les travaux doivent être réalisés sous le contrôle d’un architecte des bâtiments de France (ABF). Le bien est ensuite loué nu pendant au moins 9 ans.

 

Les taux de réduction (source : article 199 tervicies du Code général des impôts)

• 30 % du montant des travaux dans les SPR dotés d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, ainsi que dans les quartiers anciens dégradés (QAD) et les quartiers NPNRU
• 22 % dans les SPR dotés d’un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) ou couverts par une déclaration d’utilité publique (DUP)

Le plafond de travaux éligibles est fixé à 400 000 € sur 4 années consécutives. La réduction maximale atteint donc 120 000 € sur 4 ans (30 % de 400 000 €), soit 30 000 € par an dans le meilleur cas.

 

L’avantage clé : la sortie du plafonnement des niches fiscales

C’est ce qui distingue fondamentalement le Malraux du Denormandie. La réduction obtenue n’entre pas dans le calcul du plafond global de 10 000 € par an (article 200-0 A, II, 2° du CGI). Vous pouvez donc cumuler la loi Malraux avec d’autres dispositifs sans perdre aucun avantage fiscal.

Pour un investisseur qui paye 20 000 à 50 000 € d’impôt par an, c’est un levier que le Denormandie ne peut pas offrir.

 

Les autres caractéristiques

Contrairement au Pinel et au Denormandie, la loi Malraux n’impose aucun plafond de loyers ni aucune condition de ressources sur les locataires. L’investisseur fixe librement son loyer.

En revanche, l’engagement de location est de 9 ans minimum à compter de la première mise en location. Toute revente avant ce terme entraîne la reprise des réductions d’impôt déjà obtenues.

 

Les contraintes à anticiper

• Ticket d’entrée élevé (foncier + travaux importants)
• Obligation de faire appel à un architecte agréé par les bâtiments de France
• Délais de chantier souvent longs, liés aux contraintes des zones protégées
• Risque locatif à anticiper sur des biens parfois atypiques

 

Pour qui ?

Le Malraux s’adresse à des contribuables avec un impôt annuel supérieur à 10 000 €, une capacité d’investissement conséquente, et une appétence pour le patrimoine architectural. C’est un dispositif permanent, sans date d’expiration prévue.

 

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Comparatif synthétique

Critère	Pinel (référence)	Denormandie	Malraux
Statut en 2026	Fermé (nouveaux projets)	Actif jusqu’au 31/12/2027	Permanent
Type de bien	Neuf	Ancien à rénover	Immeuble en secteur protégé
Taux de réduction	Jusqu’à 14 % (2024)	Jusqu’à 21 %	22 % ou 30 %
Assiette de calcul	Prix d’achat	Prix achat + travaux	Montant des travaux uniquement
Plafond	300 000 €/an	300 000 €/an	400 000 € sur 4 ans
Niches fiscales	Soumis (10 000 €/an)	Soumis (10 000 €/an)	Hors plafonnement
Durée d’engagement	6, 9 ou 12 ans	6, 9 ou 12 ans	9 ans minimum
Plafond de loyer	Oui	Oui	Non
Profil recommandé	N/A (fermé)	Impôt entre 3 000 et 10 000 €/an	Impôt supérieur à 10 000 €/an

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Quel dispositif choisir selon votre situation ?

Vous payez entre 3 000 et 10 000 € d’impôts par an

Le Denormandie est votre meilleur levier en 2026. La réduction d’impôt est directe, le prix d’achat dans l’ancien est négociable, et les travaux valorisent réellement le bien. Restez attentif au plafond des niches fiscales : vérifiez vos autres avantages fiscaux avant de vous engager.

 

Vous payez plus de 10 000 € d’impôts par an

Regardez le Malraux en priorité. L’absence de plafonnement vous permet d’exploiter pleinement la réduction, même si vous cumulez d’autres dispositifs. Le ticket d’entrée est plus élevé, mais le gain fiscal peut atteindre 30 000 € par an sur 4 ans.

 

Vous combinez plusieurs dispositifs

Le Malraux peut se cumuler librement avec d’autres mécanismes (assurance-vie, plan d’épargne retraite, déficit foncier) sans que son avantage soit réduit. Le Denormandie, lui, entre dans le plafonnement global. Dès que votre projet dépasse 50 000 € d’investissement, un bilan établi par un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) devient indispensable.

 

La règle à ne pas oublier

Ne choisissez jamais un dispositif fiscal sans vérifier d’abord la qualité du bien et la tension locative du marché local. L’avantage fiscal améliore la rentabilité d’un bon investissement. Il ne compense pas un mauvais emplacement ou un prix d’achat surévalué.

 

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Questions fréquentes

La loi Pinel est-elle encore valable en 2026 ? Pour les nouveaux investissements : non. Le Pinel a fermé ses portes au 1er janvier 2025. Les investisseurs ayant signé avant le 31 décembre 2024 continuent de bénéficier de leur réduction d’impôt jusqu’au terme de leur engagement (6, 9 ou 12 ans).

Peut-on cumuler Denormandie et Malraux ? Techniquement oui. Mais le Denormandie entre dans le plafond des niches fiscales à 10 000 € par an. Le Malraux en est exclu. Combiner les deux n’est pertinent que pour des contribuables avec un impôt annuel très élevé et deux projets immobiliers distincts.

La loi Malraux est-elle soumise au plafonnement des niches fiscales ? Non. C’est son avantage principal. La réduction obtenue via Malraux ne s’impute pas sur le plafond de 10 000 €/an prévu par l’article 200-0 A du CGI. Vous pouvez la cumuler intégralement avec d’autres dispositifs soumis à ce plafond.

Quel est le niveau d’imposition minimum pour que le Denormandie soit utile ? Un impôt annuel d’au moins 3 000 € est recommandé. En dessous de ce seuil, la réduction annuelle ne peut pas être entièrement imputée sur l’année. Elle est reportable sur les 3 années suivantes, mais avec des conditions à vérifier selon votre situation.

Existe-t-il un remplaçant au Pinel dans le neuf en 2026 ? Non. Aucun dispositif équivalent n’a été adopté à ce jour pour l’immobilier neuf. La défiscalisation immobilière s’est entièrement déplacée vers l’ancien, la rénovation et les secteurs patrimoniaux protégés.

 

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Conclusion

En 2026, le paysage de la défiscalisation immobilière s’est simplifié de force. Le Pinel a disparu. Il reste deux leviers fiables : le Denormandie pour les investisseurs avec un impôt modéré, le Malraux pour les contribuables plus fortement imposés.

Choisir le bon dispositif dépend de votre taux marginal d’imposition, de votre impôt réel, de votre capacité d’investissement, et de votre projet immobilier concret. Ces paramètres sont propres à chaque situation. Une analyse personnalisée avec un professionnel reste la meilleure façon d’éviter les erreurs.

Vous souhaitez savoir quel dispositif correspond à votre situation ? CDV Patrimoine & Assurance vous accompagne pour analyser votre profil fiscal, identifier le bon levier et construire une stratégie adaptée à vos objectifs. Découvrez notre accompagnement pour développer votre patrimoine et prenez rendez-vous pour un premier entretien sans engagement.